"J’ai accordé un bail commercial, mon locataire commercial ne paie plus ses loyers ou ses charges, que faire ?"
Maître Marion GUYOT, Avocate, vous répond.
Tout d’abord, il faut savoir qu’en cas de procédure judiciaire, la bonne foi du bailleur et celle du locataire seront examinées par le juge. Les parties doivent veiller à respecter les stipulations du contrat et les étapes ci-dessous.
En principe, cette procédure est applicable quel que soit l’impayé : loyer, provision pour charges, régularisation de charges, taxe, etc.
1. Etablissement du décompte
Il est important que le bailleur tienne un décompte clair et actualisé des différentes sommes appelées (loyer, provision pour charges, régularisation de charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères etc) et des règlements par le locataire.
2. Relances et mise en demeure
⇒ Avant d’initier un commandement de payer, il est préférable de commencer par une relance par courrier ou email, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) en joignant le décompte.
⇒ Cette mise en demeure peut être envoyée par le bailleur directement ou par un Avocat. La mise en demeure par Avocat peut faire réagir le locataire et conduire à des discussions pour déterminer la raison de ces impayés.
Si vous avez besoin d’un modèle de mise en demeure ou souhaitez que le Cabinet envoie une mise en demeure d’Avocat, vous pouvez nous contacter.
3. Commandement de payer visant la clause résolutoire
⇒ Il faut ensuite lire votre contrat de bail commercial. Généralement, les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, qui prévoit qu’en cas d’impayés, le bailleur peut délivrer un commandement de payer par huissier (maintenant commissaires de justice) visant cette clause.
⇒ Dans ce cas, nous devons mandater un commissaire de justice (anciennement huissier) pour qu’un commandement de payer soit délivré au locataire commercial.
⇒ La clause résolutoire prévoit généralement que le bail sera résilié à défaut de règlement de la dette locative dans un certain délai, souvent 1 mois.
⇒ Si le locataire n’a pas réglé l’intégralité de la dette visée par le commandement de payer, le bail commercial est résilié à l’expiration du délai qu’il prévoit.
"Faut-il passer devant un juge même si le bail est résilié grâce à la clause résolutoire ?"
4. Saisine du tribunal
OUI. Le bailleur doit mandater un Avocat afin de saisir le tribunal (souvent le juge des référés du tribunal judiciaire).
Le juge va constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail, mais va également ordonner le paiement de la dette locative, l’expulsion du locataire et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
"L’Avocat est-il obligatoire pour saisir le tribunal afin d’obtenir la résiliation du bail ?"
OUI. En matière de bail commercial, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire. Cette compétence exclusive du tribunal judiciaire conduit à une représentation obligatoire par Avocat.
N’hésitez pas à contacter le Cabinet pour lancer une procédure judiciaire ou de plus amples renseignements.
"J’ai un bail commercial sans clause résolutoire, que puis-je faire ?"
⇒ C’est assez rare, mais si votre bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, il faut revenir aux dispositions de droit commun du Code civil.
⇒ Quel que soit le type de résiliation choisie, il faut impérativement envoyer au locataire commercial une mise en demeure, idéalement par LRAR. Cette mise en demeure fera par ailleurs courir les intérêts à la charge du locataire.
Le Cabinet peut vous soumettre un projet de LRAR à envoyer par le bailleur, ou adresser une mise en demeure d’Avocat, n’hésitez pas à nous contacter.
- Le bailleur peut résilier le contrat en cas d’« inexécution suffisamment grave du locataire ». Le bailleur prend donc le risque que le locataire conteste cette résiliation devant le juge.
- En cas de doute sur l’existence d’une inexécution suffisamment grave du locataire, le bailleur peut saisir le tribunal pour lui demander de prononcer la résiliation judiciaire le bail commercial.
Sans clause résolutoire, le juge a plus de latitude pour apprécier la gravité de l’inexécution.
"Le locataire commercial peut-il demander des délais ?"
OUI. Le locataire commercial peut demander des délais de paiement étalés sur 24 mois maximum à compter de la décision de justice.
⇒ Le locataire commercial peut également demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire le temps de régler sa dette locative. Dans ce cas, s’il respecte l’échéancier fixé par le juge, la clause résolutoire ne pourra pas jouer et le bail commercial ne sera pas résilié.
⇒ Le locataire commercial a également la possibilité de demander des délais avant l’expulsion.
⇒ Ces demandes de délais seront appréciées par le juge en fonction de la bonne foi des parties et de leurs profils (locataire personne physique ou personne morale, bailleur personne physique ou personne morale, répétition des impayés, etc).
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