"Ventes aux enchères immobilières : comment ça fonctionne ?"

Maître Marion GUYOT, Avocate à Versailles, vous répond.

Avant toute chose : chaque tribunal peut avoir des usages et coutumes différents pour le déroulement de ses ventes aux enchères.

Pour des renseignements personnalisés, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un Avocat compétent devant le tribunal qui vend le bien qui vous intéresse (pour un bien en vente devant le tribunal judiciaire de Paris, un Avocat inscrit au Barreau de Paris, pour un bien en vente devant le tribunal judiciaire de Versailles, un Avocat inscrit au Barreau de Versailles, etc).

"Puis-je assister à une audience d'adjudication sans porter les enchères ?"

OUI, l’audience de vente aux enchères est publique. A Versailles, aucune inscription préalable n'est nécessaire.

"Comment savoir quels biens immobiliers sont mis en vente aux enchères ?"

Vous pouvez trouver les annonces de mise en vente aux enchères de biens immobiliers à différents endroits, par exemple :

Annonces affichées à l’intérieur du tribunal judiciaire ;
Journal d’annonces légales ;
Sites internet : avoventes.fr – licitor.com – vench.fr…

"Où trouver les documents relatifs au bien immobilier mis en vente aux enchères ?"

Le cahier des conditions de vente (CCV) et le procès-verbal descriptif (PVD) du bien peuvent être consultés librement au Greffe du Juge de l’Exécution, au tribunal judiciaire.

Certains documents sont également déposés sur internet, par exemple sur Avoventes.fr.

Vous pouvez par ailleurs contacter le cabinet d’Avocats en charge de la vente, dont le nom apparaît sur la publicité de la vente.

"Est-ce que l'Avocat est obligatoire pour porter les enchères en matière immobilière ?"

OUI, il faut mandater un Avocat pour qu’il porte les enchères en votre nom et pour votre compte à l’audience d’adjudication.

"Quel Avocat peut porter les enchères en matière immobilière ?"

Seul un Avocat inscrit au Barreau du ressort du tribunal judiciaire qui vend le bien, a le droit de porter les enchères.

Exemple : si vous êtes intéressé par un bien mis en vente au tribunal judiciaire de Versailles, seul un Avocat inscrit au Barreau de Versailles a le droit de porter les enchères pour ce bien.

Je suis intéressé(e) par un bien mis en vente à Versailles

"Quels sont les frais si je remporte l'enchère ?"

Si vous remportez l’enchère, vous devenez « adjudicataire » du bien immobilier. Plusieurs frais sont à prévoir à la charge de l’adjudicataire :

1. Prix d’adjudication : montant de la dernière enchère victorieuse ;

2. Frais préalables de vente : frais engagés par le créancier pour lancer la procédure, généralement entre 10.000 et 12.000 € mais cela peut aller au-delà. Le montant exact est annoncé lors de l’audience.

3. Frais annexes : environ 10% du prix d’adjudication, ils comprennent :

Frais de publication au Service de la Publicité Foncière
Frais de mutation au Trésor Public
Emoluments pour l’avocat qui poursuit la vente et pour l’avocat de l’adjudicataire, ils sont fixés par la loi.

4. Honoraires de l’Avocat que vous mandatez : ils varient en fonction des cabinets, n’hésitez pas à contacter le Cabinet si vous êtes intéressé(e) par un bien mis en vente au tribunal judiciaire de VERSAILLES.

"Quels sont les frais si je ne remporte PAS l'enchère ?"

Le chèque de banque consigné et le chèque pour les frais préalables vous sont restitués.

Seuls les honoraires de représentation de l’Avocat pour assurer l’audience d’adjudication sont dus. Ces honoraires sont propres à chaque Cabinet.

Si vous êtes intéressé(e) par un bien mis aux enchères au tribunal judiciaire de VERSAILLES, n’hésitez pas à contacter le Cabinet pour connaître nos honoraires et les documents à apporter.

"Quels documents sont nécessaires pour porter les enchères en matière immobilière ?"

Chaque tribunal peut avoir des pratiques différentes, n’hésitez pas à contacter le Cabinet pour connaître les documents à réunir pour porter les enchères devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES.

J'aimerais un renseignement

"N'importe qui peut acheter un bien aux enchères immobilières ?"

En principe, OUI, particulier ou société.

Il y a quand même quelques exceptions. Par exemple, ne peuvent PAS acheter aux enchères immobilières, même par personne interposée :

Le propriétaire du bien saisi ;
Un mineur non-émancipé ;
Un majeur protégé sans son tuteur ou curateur ;
Un tuteur qui souhaiterait acheter un bien appartenant au majeur dont il a la charge ;
Une personne condamnée à une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier aux fins de location, etc.

Ainsi, le débiteur saisi ne peut pas passer par un Avocat pour porter les enchères pour son propre bien.

"Une société peut-elle porter les enchères pour acquérir un bien immobilier ?"

OUI. En principe, un Avocat peut porter les enchères pour le compte d’une société.

Attention, l’Avocat ne peut être mandaté que par le représentant légal de la société (gérant, président, directeur général etc). L’associé d’une société immatriculée n’a pas le pouvoir légal d’engager seul la société (sauf s’il en est également le représentant légal).

"Le bien immobilier vendu aux enchères peut-il être occupé ou squatté ?"

Le bien peut être libre d’occupation (donc sans occupant).

Le bien peut être occupé, soit par le propriétaire actuel, soit par un tiers (squatteurs, etc) sans contrat, auquel cas il faudra envisager par la suite une procédure d’expulsion le cas échéant.

Le bien peut être loué, auquel cas l’acquéreur est tenu par les stipulations du contrat de bail qui lui est transmis, à condition qu’il soit valable.

Pour connaître les conditions de vente du bien, il faut que l'enchérisseur examine le cahier des conditions de vente (CCV) et le procès-verbal descriptif (PVD).

"J'ai remporté l'enchère lors de l'audience, doit-on passer devant un notaire ?"

NON. Le jugement d’adjudication vaudra titre de propriété. C’est le jugement d’adjudication qui sera publié au Service de la Publicité Foncière.

"J'ai remporté l'enchère, est-ce que je dois payer les dettes de l'ancien propriétaire ?"

En principe, NON. La vente forcée du bien immobilier sert justement à distribuer le prix de vente entre les créanciers de l’ancien propriétaire.

Par exemple : si j’achète un appartement dans une copropriété, je ne récupère pas les charges de copropriété impayées par l’ancien propriétaire. Je dois seulement régler les charges de copropriété à compter du transfert de propriété du bien immobilier.

"J'ai remporté l'enchère mais je n'ai pas obtenu mon prêt, que se passe-t-il ?"

L’achat d’un bien immobilier lors d’une vente aux enchères n’a pas de condition suspensive, le refus de prêt n’a pas d’effet en tant que tel sur la validité de la vente.

Une fois que la vente est définitive (en l’absence de surenchère), l’acquéreur a 2 mois pour payer le solde du prix d’adjudication, les frais préalables et les droits de mutation.

Si l’acquéreur ne les a pas payés dans ce délai :

Des intérêts commencent à courir ;
La vente est résolue et le bien immobilier peut être remis en vente (c’est ce qu’on appelle la réitération des enchères) ;
L’acquéreur défaillant perd toutes les sommes qu’il a pu verser ;
L’acquéreur défaillant reste tenu de payer les frais préalables de la 1ère vente ;
Si le bien se vend moins bien lors de la réitération des enchères, un créancier peut demander à l’acquéreur défaillant de payer la différence entre son enchère et l’enchère victorieuse lors de la réitération.

Par exemple : le 1er acquéreur achète un bien à 200.000 €, il ne paie pas le solde du prix d’adjudication et le bien est remis en vente. Lors de la réitération des enchères, le bien est vendu 170.000 €. Le 1er acquéreur défaillant peut être condamné à payer la différence, à savoir 30.000 €, en plus des frais préalables de la 1ère vente et des intérêts.

"J'ai remporté l'enchère, la vente est-elle immédiatement définitive ?"

NON pas immédiatement, pour plusieurs raisons.

D’une part, s’il s’agit de la 1ère mise en vente du bien, un délai de 10 jours court à compter de l’audience pour une éventuelle surenchère.

S’il y a une surenchère déposée au Greffe, cela conduira à une nouvelle audience de vente aux enchères.

Il ne peut y avoir qu’une surenchère par bien immobilier. Si le bien immobilier est remis en vente en raison d’une surenchère, il ne peut pas y avoir de 2ème surenchère.

D’autre part, les éventuels bénéficiaires de droits de préemption peuvent l’exercer et se substituer à l’adjudicataire.

Par ailleurs, si un bien est vendu dans le cadre d’une licitation (pour mettre fin à une indivision), chaque membre de l’indivision peut exercer son droit de substitution et prendre la place de l’adjudicataire.

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